Договор паенакопления жск

Покупка квартиры через ЖСК

Договор паенакопления жск

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) — один законных способов привлечения средств граждан на строительство жилых домов.

Несмотря на легальность схемы, она характеризуется неоднозначностью нормативного регулирования, ввиду чего у членов кооператива возникает множество рисков.

Так, стоимость покупки квартиры определяется размером паевого взноса члена, который может быть увеличен, риск чего всецело ложится на плечи пайщика.

Предоставление членства в кооперативе осуществляется по поданному потенциальным пайщиком заявлению и иным документам после уплаты вступительного взноса.

Часто после этого, членов ЖСК склоняют к подписанию договора, который, однако, не предоставляет дополнительных прав и по сути является нецелесообразным.

При этом пайщики имеют право на налоговый вычет.

Риски при покупке квартиры в ЖСК

Согласно ст.

1 Федерального закона № 214 от 30.12.04, жилищно-строительные кооперативы — это один из допустимых законом способов привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов.

Согласно ст. 110 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) ЖСК является добровольным объединением граждан, которые своими средствами участвуют в строительстве и последующем содержании жилой недвижимости.

Решение о создании ЖСК принимается собранием учредителей — любых лиц, которые желают организовать кооператив.

Сам ЖСК, в соответствии со ст. 114 ЖК РФ, как юридическое лицо, подлежит обязательной государственной регистрации.

Основная проблема схемы покупки квартиры через строительный кооператив — недостаточно четкое законодательное регулирование данного процесса, с чем и связаны основные риски, среди которых выделяют:

  1. Отсутствие гарантий, что конечная цель — возведение многоквартирного дома, в итоге, будет достигнута. Ввиду тех или иных причин (финансовые трудности, отсутствие разрешительных документов и т.д.) строительство может постоянно откладываться или быть вовсе замороженным.
  2. Какие-либо точные сроки окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию не оговариваются, а если и указываются, то при их несоблюдении, никакой ответственности перед своими членами ЖСК не несет.
  3. Строительный кооператив, не дает своим членам гарантий того, что им будет предоставлена квартира. Решение о ее выделении, а также о вселении в помещение конкретных лиц принимает только общее собрание членов (ст. 124 ЖК РФ).
  4. На права пайщиков не распространяются нормы ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», ввиду чего они не могут требовать возмещения убытков, взыскания неустоек и пеней, а также исправления каких-либо дефектов предоставленного им жилья.
  5. Контроль за финансовой и хозяйственной деятельностью кооператива осуществляет только ревизионная комиссия, избираемая на общем собрании — государственный контроль над его деятельностью отсутствует.

В какую сумму обходится покупка квартиры через жск

В целях поддержания конкурентоспособности объекта строительства, возводимого кооперативом, размер паевого взноса за который членам обещают передать квартиру, как правило, на 12–20% ниже, чем стоимость жилья по договорам долевого участия.

На начальном этапе строительства пониженная цена за квартиру в новостройке обусловлена тем, что кооператив лишен необходимости осуществлять большинство затрат — сбор средств может осуществляться без наличия прав на земельный участок и без подготовки разрешительной и проектной документации.

В процессе возведения дома по тем или иным причинам стоимость строительства может быть увеличена.

Обратим внимание на некоторые особенности:

  • Изначально, стоимость квартиры в новостройке, равная размеру пая, который должен быть внесен участником кооператива, фиксируется в уставе ЖСК (п. 1 ст. 125 ЖК РФ). Такая сумма может быть также установлена и паенакопительным договором, однако, если она противоречит уставу, то эта стоимость не может быть воспринята как действительная.
  • Согласно п. 2 ст. 123.3 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), члены ЖСК солидарно несут дополнительную ответственность по обязательствам кооператива, в пределах невнесенного дополнительного взноса. Таким образом, если окончание строительства будет невозможно ввиду финансовых трудностей объединения, обязанность по дополнительному финансированию ложится на плечи самих пайщиков.
  • Более того, согласно ст. 11 ФЗ № 215 от 30.12.04 «О жилищных накопительных кооперативах», решением общего собрания в устав ЖСК могут вноситься изменения. Таким образом, размер пая (стоимость квартиры) может быть увеличена также и по воле общего собрания кооператива.

Пример

Пахомов, на основании решения правления ЖСК «Жилье», стал в 2014 г. его членом и внес соответствующий вступительный вклад. Согласно уставу кооператива, участники объединения должны были до конца 2015 г. внести свои паевые взносы. Размер пая составлял 2 млн р., которые Пахомов уплатил в установленные сроки.

Однако, уставом ЖСК было предусмотрено, что до окончания строительства размер пая является ориентировочным и может пересматриваться общим собранием, что и было сделано в декабре 2015 г. Так, решением общего собрания размер пая каждого из членов был увеличен на 200 т.р.

, которые пришлось доплатить и Паховому, несмотря на полноценное исполнение обязательства.

Вступительный взнос в жилищный кооператив

Прием в участники ЖСК осуществляется на основании заявления, поданного в правление кооператива. Решение о принятии гражданина рассматривается правлением в течение месяца и утверждается на общем собрании членов. В случае принятия положительного решения, заявитель признается участником кооператива после внесения вступительного взноса (ст. 121 ЖК РФ).

Согласно ст. 2 ФЗ № 215, вступительным взносом считаются средства, внесенные членом ЖСК, предназначенные на покрытие расходов по созданию кооператива и принятию гражданина в его ряды.

Согласно п. 9 ст.

5 ФЗ № 215, оплата вступительного взноса осуществляется после внесения сведений о члене в единый реестр юридических лиц. А согласно ст.

25 — взносы оплачиваются участниками единовременно и не подлежат возврату при прекращении членства.

В случае неоплаты вступительного взноса в течение 3 месяцев с момента внесения указанных сведений, они подлежат аннулированию. Конкретный размер и последствия неуплаты взноса определяются уставом или отдельным положением и, как правило, состоят в отмене решения о членстве.

Договор приобретения квартиры в ЖСК

Как до получения членства в ЖСК, так и после, правление кооператива предлагает потенциальным пайщикам заключить договор паенакопления.

Помимо других положений, такие договоры в большинстве случаев содержат условия о составе, размере и порядке внесения паевых взносов членов кооператива, а также о порядке передачи конкретной квартиры в собственность определенного пайщика.

Перед подписанием такого договора, покупатель квартиры по схеме ЖСК должен учитывать, что:

  • Нормами законодательства закреплено, что размер и порядок внесения паев (п. 1 ст. 125 ЖК РФ), а также ответственность за его не внесение и нарушение графика его внесения (п. 3 ст. 6 ФЗ № 215) должны определяться уставом. Каких-либо других способов привлечения средств на застройку жилищным и гражданским законодательством не предусмотрено.
  • Предоставление жилых помещений, а также вселение в них, согласно ст. 124 ЖК РФ, осуществляется на основании решения общего собрания ЖСК, принятие которого возможно только при условии, если член полностью оплатил свой паевой взнос. Порядок вынесения таких решений и приобретения прав на жилье устанавливается в уставе объединения.
  • Ввиду того, что законодательство не предусматривает каких-либо договорных способов привлечения средств в ЖСК и выделения за это недвижимости, паенакопительный договор не может являться основанием для принятия от члена кооператива паевых взносов, а также основанием для выделения ему квартиры.

Подписание гражданами каких-либо дополнительных договоров не предоставляет им дополнительных гарантий и, по сути, является нецелесообразным.

Документы, необходимые для покупки квартиры через ЖСК, необходимо разделить на 2 группы:

  1. те, которые понадобятся для вступления в кооператив;
  2. те, которые потребуются для оформления права собственности на жилье, уже после сдачи его в эксплуатацию.

Для получения членства в объединении потенциальному пайщику необходимо предоставить:

  • Заявление о предоставлении членства в ЖСК.
  • Копия паспорта.
  • Копия ИНН.
  • Документ о составе семьи (в некоторых случаях).

После окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию для регистрации права собственности в Росреестре понадобится:

  • Заявление о государственной регистрации.
  • Копия паспорта.
  • Справка о полной выплате паевого взноса.
  • Выписка из протокола о принятии в члены ЖСК.
  • Выписка из решения общего собрания ЖСК о предоставлении жилого помещения.
  • Акт о сдаче дома в эксплуатацию.
  • Акт вселения (допуска в квартиру, приема-передачи).
  • Кадастровый паспорт.
  • Отчет об оценке.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Налоговый вычет при покупке квартиры через ЖСК

Согласно ст.

220 Налогового кодекса РФ (НК РФ), граждане-резиденты РФ, являющиеся налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (НДФЛ), при покупке или строительстве жилья получают право на налоговый вычет, в размере 13% от понесенных затрат не превышающих 2 млн рублей. Подобная государственная компенсация предоставляется одноразово, а ее максимальный размер не может превышать 260 тыс. рублей (13% от 2 млн).

Вычет предоставляется за счет уплаченного налогоплательщиком НДФЛ, исходя из чего, размер получаемой компенсации не может превышать суммы уплаченного в год получения вычета налога.

Однако недополученные суммы, согласно п. 9 ст. 220 НК РФ, гражданин вправе получить в следующие налоговые периоды, но также с учетом этого ограничения.

Это возможно при условии, что право на налоговый вычет было заявлено не ранее 01.01.2014.

Право собственности на квартиру в ЖСК может возникнуть только после уплаты полной суммы паевого взноса. Сама же квартира может быть передана собственнику, только если она фактически существует, что подтверждается подписанным передаточным актом.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/pokupka/kvartiry-v-novostrojke/cherez-zhilishchno-stroitelnyj-kooperativ/

Договор паенакопления

Договор паенакопления жск

Кооперативная система была разработана в советский период, когда по сути строить жилье на коммерческой основе было нельзя. Схема покупки квартиры по договору паенакопления распространена на рынке новостроек и сейчас. Приобретателю предлагается вступить в кооператив, оплатить вступительный и паевый взносы в качестве оплаты будущей квартиры.

Ранее мы разбирались в том, какие существенные условия должны быть прописаны в договоре долевого участия. Мы выяснили, что для защиты своих прав в суде покупатель квартиры в новостройке может использовать нормы 214 ФЗ. На соблюдение норм этого акта надо ориентироваться при оценке надежности застройщика.

Если девелопер предлагает заключить договор с жилищно-строительным кооперативом, скорей всего уровень согласований с местной администрацией практически на нуле.

Обычно это временное явление и в течение нескольких месяцев удастся получить разрешение на строительство и сопутствующую документацию. Это позволяет зарегистрировать первый ДДУ и заключать с покупателями уже такой договор.

В то же время сам 214 ФЗ предусматривает участие в долевом строительстве путем вступления в жилищно-строительный кооператив.

Но в нем же сформулировано условие, при котором договор считается заключенным – должна проходить его обязательная государственная регистрация в Росреестре. Такая регистрация предусмотрена для всех типов сделок с недвижимостью, чем же вступление в ЖСК хуже? Тем, что регулироваться может другими нормами закона.

Какими нормами закона регулируется деятельность кооператива

Существует 215 ФЗ о жилищных кооперативах. В соответствии с ним к ЖСК до 1 июля 2016 года предъявлялось минимум требований. В связи с этим договоры паенакопления содержат ориентировочную информацию о сроках передачи квартиры и ее параметрах. По сути большинство кооперативов оставляют за собой возможность изменить площадь квартиры или срок ввода дома в эксплуатацию.

На практике это может означать, что на ваш дом не смогут получить разрешение на строительство. Если компания дорожит своей репутацией, в такой ситуации вам предложат заменить квартиру на вариант в другом доме или вернуть деньги. Это действительно лучший случай. Обращение в суд с договором, в котором вы подписались под ориентировочными параметрами сделки, не даст результата.

Ненадежность этой схемы подтверждается банками. Выдачи ипотечных кредитов при схеме ЖСК редки.

Небольшие малопопулярные банки могут выдать кредит под залог пая, но на невыгодных условиях с высокой процентной ставкой. Банки трезво оценивают риски недостроя.

В случае неспособности заемщика выполнять обязательства по выплате кредита квартиру придется продать, а найти покупателя на недострой сложно.

Даже если вас минуют вышеперечисленные риски, неизбежны проблемы с оформлением права собственности. Если договор, по которому приобретались права на недвижимость, не проходил государственную регистрацию, как и договоры паенакопления, за признанием права собственности отправляйтесь в суд.

В июле 2016 к закону №215 о жилищных накопительных кооперативах приняты поправки, значительно усложняющие деятельность жск

Кооператив, привлекающий средства своих участников для девелоперской деятельности, обязан иметь в свободном для проверяющих органов доступе следующую информацию и документы:

1) перечень членов ЖСК; 2) разрешение на строительство; 3) права жилищно-строительного кооператива на земельный участок, то есть договор аренды и его условия, либо подтверждение прав собственности на него; 4) расположение строящегося многоквартирного дома и его подробное описание, подготовленное в соответствии с проектом;

5) количество жилья строящегося дома, его технические характеристики и изменения проекта.

Таким образом, нельзя продавать квартиры по договорам паенакопления на действовавших раньше условиях. За несоблюдение этих норм предусмотрена ответственность.

Не имеет смысла предлагать заключать договор паенакопления, который и раньше покупатели подписывали “со скрипом”, когда получена вся разрешительная документация и можно заключать договор долевого участия.

Продажа новостроек по ДДУ – необходимость в реалиях высокой конкуренции.

С 1 июля 2016 года количество организаций, предлагающих заключить договор паенакопления для покупки квартиры, резко сократилось. Некоторые участники рынка продолжали еще несколько месяцев привлекать деньги граждан задним числом, то есть заключали договоры паенакопления теми датами, в период действия которых законодательные нововведения не действовали.

Такие серые схемы могли позволить себе только “монстры” рынка, такие как ГК Мортон. Их проект под названием “Столичные Поляны” продолжал продаваться по договорам, якобы заключенным пару месяцев назад.

Покупатели соглашались подписывать документы, несмотря на отсутствие разрешения на строительство и элементарных оснований для строительства дома на территории, которая по слухам подлежит передаче Росавтодору для строительства скоростной магистрали.

На рынке остаются мелкие застройщики, привлекающие деньги покупателей в обход закрепленной 214 Законом схемы. При этом даже крупные и надежные компании банкротятся и совершают ошибки в управлении активами, о чем много открытой информации.

Не позволяйте вовлечь себя в авантюру незаконного строительства. Следует дождаться получения разрешения на строительство и купить квартиру по договору долевого участия.

Пусть на это понадобится какое-то время и цена квартиры вырастет, но итогом будет надежная сделка.

Источник: http://sudtut.ru/2016/11/19/dogovor-paenakoplenija/

Договор ЖСК плюсы и минусы

Договор паенакопления жск

На текущий момент реализация новостроек посредством схемы ЖСК набирает все большую популярность. По статистике, посредством этого механизма реализуется более трети квартир на первичном рынке крупных городов.

Жилищно-строительный кооператив представляет собой объединение лиц (физических и юридических), основанное на добровольном волеизъявлении. цель подобного механизма – удовлетворение потребности заинтересованных лиц в получении жилого пространства и управление площадями в кооперативном объекте.

ЖСК может выступать как застройщик. Тем не менее, подобные кооперативы довольно редко занимаются непосредственно строительством. Чаще всего для возведения объекта нанимаются специализированные организации.

Особенности организации и регулирования ЖСК

Решение создать объединение принимается непосредственно учредителями, которые и становятся его членами после процедуры регистрации организации. В соответствии с положениями действующих законодательных норм, в состав объединения должно входить не менее пяти участников.

Максимальное количество участников ЖСК должно соответствовать количеству жилых площадей (квартир) в объекте, который был приобретен кооперативом. В состав объединения имеют право войти юридические и физические лица (граждане, достигшие шестнадцатилетнего возраста).

Правовое урегулирование норм объединения основывается на положениях Жилищного и Гражданского кодексов РФ, пунктах устава организации.

Плюсы механизма ЖСК

Данная форма взаимодействия застройщика и потенциального покупателя привлекает следующими положительными аспектами:

  • Покупатель имеет возможность получить длительную рассрочку в сфере оплаты жилья.

    Паевые взносы могут выплачиваться на протяжении нескольких лет непосредственно после завершения строительных работ и сдачи недвижимости в эксплуатацию.

    Следует отметить, что действующими нормами Гражданского кодекса РФ не предусмотрена такая обязанность, как выплата полного объема средств до момента завершения строительства объекта.

  • Механизм ЖСК привлекает следующим фактором: если компания-застройщик по каким-либо причинам не в силах выполнить возложенные обязательства (например, застройщик, создавший объединение, разорился в процессе строительства), члены организации имеют право самостоятельно нанять нового подрядчика и завершить строительные работы.

  • По окончанию строительных и ремонтных работ права на управление жилым объектом автоматически переходят к членам объединения.

  • Пайщики могут принимать участие в таких процессах, как управление строительством объекта и последующая эксплуатация площадей.

  • Члены объединения могут самостоятельно переизбирать руководителя ЖСК и имеют доступ к финансовой информации кооператива. Соответственно, каждый из участников вправе отслеживать расход средств, вложенных в строительство объекта.

  • Компании-застройщику предписывается соблюдение как нормативных, законодательных актов, так и положений, продиктованных уставом кооператива и его участниками.

  • Паевые взносы не облагаются налогами и могут выплачиваться в рассрочку без процентов.

Минусы механизма ЖСК

Чтобы в максимальной степени обезопасить себя при покупке жилья, заинтересованная сторона в обязательном порядке должна изучить положения о кооперативе и пункты устава ЖСК. В качестве недостатков подобного механизма можно назвать следующие аспекты:

  • Договора о накоплении паев – это документы, не подлежащие стандартной процедуре государственной регистрации. Таким образом, существует вероятность «двойных продаж».

    Однако подобные ситуации возможны исключительно в случаях, если компания применяет «серые» механизмы реализации жилых объектов (например, продажа недвижимости происходит посредством заключения предварительного договора купли/продажи).

  • Отношения застройщика и пайщиков не подпадают под регламент закона «О защите прав потребителя».

    Лица, участвующие в подобного рода объединениях, не имеют права привлекать кооператив к ответственности, если сроки строительства были сорваны или обнаружились какие-либо недостатки в объекте после сдачи его в эксплуатацию.

    Единственное решение проблемы – в договоре паенакопления следует прописывать дату завершения строительных работ и указывать гарантийный срок на готовый объект.

  • Пайщик, вступивший в объединение, получает больше обязательств (в том числе и финансового плана). Например, участие в общих собраниях, выплата дополнительных взносов в случае убытков, выплата членских или вступительных взносов и так далее.

  • Могут возникнуть проблемы с банковскими учреждениями, так как не каждый банк предлагает услугу кредитования пайщиков.

  • При выходе из состава ЖСК пайщик может претендовать исключительно на ранее уплаченную сумму взноса. Следует заранее ознакомиться с положениями устава, регламентирующими процедуру возврата средств и выплаты штрафов. В уставе также должна содержаться информация об условиях и сроках возврата паевого взноса.

  • В случае, если общее собрание большинством примет решение об изменении стоимости объекта, стоимость жилой площади в этом объекте также будет изменена.

  • Член кооператива вправе продать свой пай исключительно с согласия общего собрания ЖСК (путем выхода прежнего пайщика и вступления нового участника).

Основными критериями выбора ЖСК принято считать надежность и репутацию кооператива. Потенциальный пайщик обязан не только внимательно ознакомиться с тематической документацией, но и пообщаться с действующими членами кооператива.

Источник: https://novostroev.ru/articles/dogovor-zhsk-plyusy-i-minusy/

Право граждан
Добавить комментарий